בסקר שנערך בקרב רוכשי הדירות בתוכנית המוזלת, נמצא ש 58% מרוכשי דירות מחיר למשתכן באשקלון צפויים להשכיר אותן ולא מתכוונים להתגורר בעיר, היצע אלפי הדירות לשכירות הנו השלב הבא בפיצוץ בבועת הנדל"ן באשקלון.
אשקלון ונתניה מובילות באחוז הרוכשים שהחליטו להשכיר את הדירות בהן זכו ולא להתגורר בהן – כך עולה מסקר שערך משרד הבינוי והשיכון בקרב רוכשי הדירות שכבר אוכלסו במסגרת התוכנית הממשלתית.
הסקר, שנערך לקראת חידוש הגרלות הענק במסגרת תוכניות הדיור המוזל (מחיר למשתכן, דירות במחיר מופחת ומחיר מטרה), כלל 12.7 אלף משקי בית שרכשו דירות במחיר למשתכן. אותם רוכשים מהווים 64% מכלל הזוכים בתוכנית, שקיבלו את המפתח לדירתם עד סוף שנת 2021, מ-49 יישובים. מבחינת נתונים דמוגרפיים, התברר שיותר ממחצית מהמשיבים הם זוגות עם 2-3 ילדים, ולמעלה ממחציתם הם בגילאי 30-40.
ההערכה שחלק גדול מרוכשי הדירות במחיר למשתכן עתידים להשכיר אותן התגלתה כמדויקת. המקומות שבהם רכשו את הדירות לצורכי השקעה – מפתיעים בחלקם. הערים שבהן שיעור המשקיעים בקרב הרוכשים הוא הגבוה ביותר הן נתניה ואשקלון.
ההערכות היו שהתופעה הזו תתרחש בעיקר בפריפריה, שבה הוצפו אזורים שלמים באלפי דירות, הסברה הייתה שלרוב הרוכשים שם אין באמת כוונה להתגורר בדירות שבמסגרת התוכנית. מה זה אומר על עתיד הנדל"ן באשקלון? כפי הנראה עוד שלה לפני הבועה.
פרץ הבנייה המסיבית בעיר חשוב לעתיד הנדל"ן בעיר, יחד עם "הבשורה" האחרונה, כי לא חייבים להתגורר בדירה וניתן להשכיר אותה. מה שככל הנראה ישפיע על ירידת מחירי השכירות, אשר יוריד בסופו של דבר על מחירי הדיור. ( שווי שכירות מהווה מדד לשווי נכס- ירידה בתשואה/ שכירות משפיעה על מחיר הדירה).
מאז שנת 2010 מחירי הדיור הריאליים באשקלון נמצאים במגמת עלייה, באופן עקביות המגמה לאורך עשור, וכן קצב העלייה, הם חסרי תקדים. לדוגמא, דירה ברחוב הציונות לפני עשור נמכרה בשווי של 750,000-800,000 ₪. כיום אותה דירה נמכרת בממוצע- 1,350.000 ₪. בדרום העיר לדוגמא, דירה ביוספטל נמכרה לפני עשור ב- 250,000-300,000 ₪, כיום 780,000 ₪.
בהתאמה לאותם השנים, שכר עבודה חודשי/ממוצע עמד באשקלון על פי נתוני הביטוח הלאומי על 6130 ₪ לפני עשור, וכיום עומד השכר הממוצע באשקלון על 5110 ₪. נתונים אלו מהווים את הגדרתה של בועת נדלן, ואסור לנו לקשר ביין מגמות נדלן ארציות, לבין מקומיות. המגמות וחוסן השוק בתל אביב הוא לא כמו באשקלון.
מנכ"ל בנק לאומי הבהיר את האמת שכול בעלי האינטרס לא רוצים לספר. הוא הצהיר כי בועת הנדל"ן הישראלית היא פצצת זמן חברתית. או כדבריו: "המשבר שנוצר בשוק הדיור, עלול להיהפך למשבר חברתי עמוק". מנכ"ל בנק לאומי הבהיר את עומק המשבר הכלכלי של משקי הבית שקורסים כלכלית. בסופו של יום, משפחה צריכה לדאוג לצרכים רבים, מעבר לעלות השכירות או המשכנתא. אשקלון במצב נתונים זה עוד עלולה לרדת באשכול הסוציואקונומי מ 5 ל 4. כבר כיום ישנם התבטאויות בענף הנדל"ן כי יש סיכון כי בעתיד רק בעלי הממון יוכלו לרכוש דירות.
מחירי הדיור באשקלון, יחסית לשאר הערים במדינה עדין "נמוכים". מחיר הדיור המקומי נגזר גם מחוזקה של עיר וההכנסות של תושביה, לכן המחירים באשדוד גבוהים יותר מאשר באשקלון. נתון זה מביא אתו משקיעים אשר רוכשים דירות באשקלון, ויוצרים מגמת עליית מחירים. כיום מוערך אחוז המשקיעים בעיר היין על כ 58% נתון זה מתאים לנתון של ירידת מחירי השכירות באשקלון, היחידה במדינה. וזאת לאור העובדה כי המשקיעים לא רוצים להשאיר את הדירה ריקה, את הוצאות ההחזקה עליהם, ואולי את הוצאות המימון / משכנתא. כאשר מחיר השכירות יורד/ התשואה פוחתת, יורד גם מחיר שווי הדירה, ולכן המשקיעים מעדיפים למכור לפני ירידה מתמשכת בתשואה.
אל שוק הנדל"ן העירוני נכנסו הפרויקטים של מחיר למשתכן, מנופים עד קצה האופק בונים בקצב מסחרר עוד עיר. הדירות של זוכי מחיר למשתכן מתחילות להגיע לשוק, ומתברר שהזוכים של מחיר למשתכן לא ממש עוברים להתגורר בדירות שזכו ומציעים את הדירות להשכרה. הערים שבהם הסתיימה הבנייה נוספו כמעט 1,000 דירות להשכרה בכל יישוב, מה שהביא לעליה חדה בכמות הדירות להשכרה בערים אלה, לדוגמא: בבית שמש עליה של 86%, בגדרה עליה של 207%, בהרצליה עליה של 212%, ביבנה עליה של 223%, בקרית מוצקין עליה של 100% וכו….
זוכי מחיר למשתכן ניצלו את הזכייה בדירה במחיר שנמוך בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק והפכו לסוג של משקיעים בעלי דירה אחת. הכנסת מאות דירות לשוק השכירות בעיר תביא עמה ירידה במחירי השכירות, גם בגלל ההיצע, וגם בגלל שלזוכה מחיר למשתכן שרכש דירה במחיר מופחת, אין כל בעיה לקבוע מחיר שכירות נמוך מאשר משקיע שרכש במחיר מלא. כפי שהסקר קובע, 58% לא יעברו לעיר שלא מציעה שוק עבודה איכותי עם שכר ראוי. ובהם אשר ימשעו את מחיר הדירות והשכירות למטה.
רק נזכיר שהדירות להשכרה של זוכי מחיר למשתכן מתחרות על השוכרים מול המשקיעים שרכשו דירות להשקעה במחיר מלא, ואלה ואלה מתחרים ביורשים שלא לחוצים תזרימית, וכמובן שכולם מתחרים בחברות הריט שקונות דירות להשכרה בטירוף בשנה באחרונה.
ורק נוסיף שבשנה שנתיים הבאות עוד עשרות אלפי דירות יגיעו לסיומי בניה, דירות של זוכים שמתגוררים בדירה אחרת היום. אז יש שתי אפשרויות: או שהדירות האלה יוצאו להשכרה במחירים מופחתים , או שהדירות יימכרו במימוש מהיר, מה שיביא לירידת מחירים שעלול לפוצץ את הבועה.