יצוין כבר כעת כי אפיוניו אלה של הטופס מהווים מכשלה משמעותית שכן ככל שלא נמחקות האופציות שאינן נבחרות במועד החתימה לא ניתן לשלול אפשרות לסימון אופציות נוספות בטופס לאחר החתימה, זאת כמובן במצב שישנו טופס מקורי אחד וצילום ממנו מיד לאחר החתימה אינו נמסר ללקוח.
נותרת השאלה אפוא מי החתים את הנתבע על הטופס, וככל שהיה זה התובע, כפי המשתמע מעדות הנתבע, הרי שהתובע כבר אישר בעדותו כי תוכנו של הטופס לא מולא על ידו, ובכך ישנם תימוכין כבדי משקל לגרסת הנתבע כי חתם על טופס ריק כשהוא ממלא בו בעצמו אך את שמו ומספר תעודת הזהות שלו
גמר חתימה טובה
עומדים בפני עסקת נדל"ן באשקלון? אל תפספסו את הכתבה הבאה * בית משפט השלום באשקלון דחה לאחרונה תביעה שהגיש מתווך מוכר באשקלון וקבע כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך לאחר שהוסיף פרטים על הטופס שהחתים עליו את הלקוח * בית המשפט קיבל את עמדתו של הלקוח שיוצג על ידי עו"ד ויקי שמעוני ואף זיכה אותו בפיצוי כספי.
בית משפט השלום באשקלון דחה לאחרונה תביעה שהגיש מתווך מוכר בעיר וקבע כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך בגין מכירת בית ברחוב הדובדבן בעיר. בית המשפט קיבל את עמדתו של הלקוח שיוצג על ידי עו"ד ויקי שמעוני וקבע כי המתווך החתים את הלקוח על טופס ריק ורק לאחר מכן הוסיף פרטים בניגוד לחוק.
תמצית טענות התובע הינה כי הצדדים התקשרו בהסכם בחודש אוגוסט 2013 להזמנת שירותי תיווך מהתובע, הן בנוגע למכירת ביתו והן בנוגע לרכישת נכס חלופי. לאחר שפעל בעניין מצא התובע קונה לביתו של הנתבע, אולם הנתבע ביקש להשהות את החתימה על ההסכם עד למציאת בית חלופי.
בהמשך, פעל התובע למציאת בית חלופי לנתבע אולם חרף מאמציו לא נסגרה עסקה, והנתבע מצא בית חלופי שלא באמצעות התובע. לאחר דברים אלה, פנה הנתבע ישירות לקונה וכרת אתו הסכם למכירת ביתו ברחוב הדובדבן, מבלי ליידע את התובע ומבלי לשלם את שכרו.
תמצית טענות הנתבע הינה כי הצדדים הסכימו מפורשות כי הנתבע ישלם לתובע דמי תיווך רק ככל שזה ימצא עבורו בית חלופי ובגין עסקת רכישת הבית החלופי בלבד.
בכל מקרה, הבהיר הנתבע כי אין בדעתו לשלם דמי תיווך בגין עסקת מכירת ביתו ברחוב הדובדבן, וכי הוא אף אינו מתכוון להתקדם עם כל עסקת מכירה בטרם יימצא בית חלופי.
חתימת הנתבע אפוא על ההסכם נעשתה לשם הזמנת שירותי תיווך לרכישת בית חלופי בלבד, הנתבע הוחתם בפועל על טופס ריק, והאמור לעיל הוא שהיה מוסכם בין הצדדים. התובע מילא בדיעבד וללא הסכמה את הטופס לרבות סימון אופציית המכירה והוספת פרטי ביתו של הנתבע ברחוב הדובדבן.
משנמצא בית חלופי ע"י הנתבע, עצמאית וללא קשר לתובע, ומאחר שלא התחייב הנתבע בתשלום דמי תיווך בגין מכירת ביתו, לא הייתה עליו חובה לדווח לו על המכירה ואף אין עליו חובת תשלום כלשהו.
הסוגיה התגלגלה לפתחה של הרשמת הבכירה עידית כלפה שכאמור החליטה לדחות את התביעה. בפסק הדין היא ציינה בין היתר: "לאחר ששקלתי בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, לאחר ששוכנעתי מהראיות הקיימות כי הנתבע לא הזמין מהתובע שירותי תיווך בגין מכירת ביתו ברחוב הדובדבן, וכי הסכם הזמנת שירותי התיווך בנקודה זו אינו משקף את הסכמת הצדדים".
בפסק הדין צוין כי אין חולק על כך שהתובע הפגיש בין הצדדים לעסקת מכר הבית ברחוב הדובדבן ובמובן זה היווה את הגורם היעיל שהביא להתקשרות, ואכן בכל הנוגע לרוכש, נלמדת זכאות לקבלת דמי תיווך, משאין חולק כי חרף טענתו כי הוחתם על טופס ריק הרי שהנכס שפרטיו רשומים בסופו של יום בהסכם להזמנת שירותי תיווך עליו חתום הוא הוא הנכס שהוצע לו ע"י התובע ואשר העסקה לגביו נכרתה בסופו של יום (ובמסגרת הסדר פשרה אכן שולמו לתובע דמי תיווך ע"י הקונה). אולם, תנאי לזכאות מתווך לקבלת דמי תיווך הינה הסכמת ולמעשה אף בקשת הלקוח כי המתווך יפעל עבורו, וכן קיומה של הזמנת שירותי התיווך הקונקרטיים – מכירה או רכישה, או שניהם, המסדירה בכתב את בקשת הלקוח. כך היה הדבר במקרה של הקונה אשר הזמין את שירותי התיווך מהתובע לשם רכישת בית.
עוד נאמר בפסק הדין: "בקשת הלקוח חייבת אפוא לקבל ביטוי בהסכם בכתב ממנו יהיה ברור כי הלקוח אכן הזמין שירותי תיווך, מהם השירותים שהזמין ובקשר לאיזה נכס/נכסים.
במקרה הנדון יש לבחון את טענות הנתבע כנגד הסכם הזמנת שירותי התיווך החתום על ידו, בהינתן כלל הראיות, ובחינה זו מובילה לכלל מסקנה כי הנתבע הרים את הנטל להוכחת טענותיו, במצרף הראיות והנסיבות ברמת ההוכחה הנדרשת לכך, וכפועל יוצא אין בפנינו הזמנת שירותי תיווך למכירת הבית ברחוב הדובדבן. ראשית הקושי נעוץ בטופס ההסכם גופו, המאפשר הוספת רישומים ברובריקות פתוחות בטופס המודפס וכן סימון ע"י עיגול האופציה או מספר אופציות נבחרות, וכך מציין הטופס: "אני הח.מ. מבקש את שירותכם למכירת/רכישת/השכרת או שכירות הנכס/ים המפורטים מטה". מתחת לשורה זו מופיעה טבלה בעלת 4 שורות בה ניתן למלא בכתב יד ארבעה נתונים: שם בעל הנכס, כתובת הנכס, תיאור הנכס ומחיר מוצע. בטבלה כאמור מקום לארבעה נכסים עפ"י מס' סידורי 1-4.
מתחת לטבלה נקובות האופציות השונות, מכירה, רכישה והשכרה או שכירות, כשמחיריהן בצד כל אחת ועל ממלא הטופס לסמן את האופציה הנבחרת.
יצוין כבר כעת כי אפיוניו אלה של הטופס מהווים מכשלה משמעותית שכן ככל שלא נמחקות האופציות שאינן נבחרות במועד החתימה לא ניתן לשלול אפשרות לסימון אופציות נוספות בטופס לאחר החתימה, זאת כמובן במצב שישנו טופס מקורי אחד וצילום ממנו מיד לאחר החתימה אינו נמסר ללקוח, כפי שנעשה במקרה הנדון, ולא הוכח בכל ראיה כי עותק כאמור נמסר לנתבע.
הדברים נאמרים ביתר שאת, וההקפדה על הסרת כל חשש כאמור מקבלת חיזוק משמעותי נוכח מהותו של חוק המתווכים כחוק צרכני ושאיפתו להבטיח הגנה על הצרכנים בשוק זה.
יוער בנקודה זו כי כלל לא וודאי הוא כי אף לפי נוסח השורה הראשונה המצוטטת לעיל מן ההסכם ניתן כלל לבחור בטופס אחד במספר אופציות, זאת לאור העובדה כי האופציה האחרונה הינה חילופית בלבד: "או שכירות הנכס/ים המפורטים מטה"
מתווך נוסף שהיה אף הוא מעורב בעסקה מסר את עדותו בפני בית המשפט וציין כי
כי בכל המשרדים נהוג להחזיק טפסים נפרדים, טופס נפרד לקונה/שוכר וטופס נפרד למוכר/משכיר, מלבד משרדו של התובע שאינו נוהג כך מסיבה שלא הובררה.
יצוין כי הנתבע טען לכל אורך הדרך כי חתם על הטופס כשהוא ריק מנתונים, ובמועד שחל לאחר השגת ההסכמות העקרוניות בדבר מכירת ביתו ברח' הדובדבן
רק בחקירתו הנגדית הודה התובע לראשונה כי אכן הטופס לא מולא על ידו, וכשנשאל בפני מי נחתם הטופס השיב בתשובה כללית כי הטופס נחתם בפני מזכירה וסוכנים שלו. המתווך הנוסף טען בעדותו כי לא הייתה לו כל נגיעה לטופס עליו חתום הנתבע, כי הוא לא נחתם בפניו וכי הוא לא הראה לנתבע שום בית.
ביניים: מי החתים את הלקוח?
נותרת השאלה אפוא מי החתים את הנתבע על הטופס, וככל שהיה זה התובע, כפי המשתמע מעדות הנתבע, הרי שהתובע כבר אישר בעדותו כי תוכנו של הטופס לא מולא על ידו, ובכך ישנם תימוכין כבדי משקל לגרסת הנתבע כי חתם על טופס ריק כשהוא ממלא בו בעצמו אך את שמו ומספר תעודת הזהות שלו.
תימוכין נוספים למסקנה זו יש למצוא גם בהבדל הניכר בין סוגי הכתב שבטופס, שם הנתבע ומספר ת.ז. רשומים בכתב אחד וכל היתר בכתב אחר וכן בהבדל הניכר בסוג העט בו נרשמו הפרטים.
בפסק הדין נאמר: "אם אכן, כעדות כל העדים בפרשה, כולל הנתבע, איתור הנכסים לרכישה ע"י הנתבע התבצע רק לאחר סגירת עסקת המכירה של הבית ברחוב הדובדבן, הרי שלא ייתכן כי הסכם התיווך נחתם אמנם ביום 25.8.13, שהינו מועד הקודם לסגירת עסקת המכירה. לחילופין, וודאי שבחודש אוגוסט היה הטופס ריק, משטרם הוצעו במועד זה בתים חלופיים. המדובר בסתירה מהותית, היורדת לשורשו של עניין, ובהצטרף גם לעדותו של הקונה בדבר החתמתו על טופס ריק, וכן לתהיות שנלמדות משאלת הגורם אשר החתים והגורם אשר מילא את הטופס ובאיזה מועד התרחשו שני האירועים, כמו גם לסתירות ולראיות נוספות כפי שיובהר בהמשך, הרי שיש בדברים כדי להוות תמיכה כבדת משקל בטענות ובגרסת הנתבע, עד כדי קבלת עמדתו".
עוד נאמר בפסק הדין: "סתירה מהותית נוספת, הקשורה בטבורה לשורש המחלוקת, יש למצוא בעדות המתווך הנוסף למול עדות התובע בנוגע למועדי הצגת הנכסים ורישומם בטופס, כאשר המתווך הנוסף מציין כי הראו לנתבע נכסים רבים בתדירות גבוהה של פעם בשבוע, וכי החתימה מתבצעת על טופס ראשוני ואז מתחילים למלא נכסים בטופס ככל שהם מוצגים, ומכאן כי הנכסים הרשומים בטופס נשוא המחלוקת לא נרשמו במועד אחד, אלא כל נכס נרשם בסמוך למועד הצגתו, שהיה כאמור בתדירות של פעם בשבוע. התובע מנגד העיד כי חד משמעית את הטופס מילאו ברצף באותו יום, והוא אף יצא ממשרדו וראה את הטופס. רק לאחר מכן החלו פעולות הביקור בנכסים ושיווק ביתו של הנתבע ברח' הדובדבן.
מלבד הסתירה הברורה בין העדויות, הרי שעדות התובע אינה מתיישבת עם עדותו הראשית בתצהירו לפיה תחילה נסגרה עסקת המכירה של הבית ברח' הדובדבן ורק בהמשך, ולאור הצבת התנאי ע"י הנתבע בדבר מציאת בית חלופי טרם יחתום על כל הסכם מכר באשר הוא, החלו מאתרים עבורו נכסים. ברור כי הדברים אינם מתיישבים, ולא ברור מדוע עסקת מכר הבית ברח' דובדבן אינה מופיעה ראשונה בסדר הנכסים הרשומים משנסגרה לפי העדויות הנ"ל עוד קודם שהחל איתור הנכס החלופי. מיקום זה תומך אף הוא בעמדת הנתבע כי לא ביקש לכלול עסקה זו בהזמנת שירותי התיווך.
התובע נמנע מהבאת ראיות חשובות המצויות ברשותו להוכחת המועד בו התקבל הבית ברח' הדובדבן לשיווק במשרדו, דוגמת רשימת נכסים למכירה, הפרסום בעיתון שבוצע כנטען, ואף בנקודה זו נתגלתה סתירה בין עדות המתווך הנוסף לבין עדות התובע, כאשר לפי עדותו של המתווך הנוסף משרד התובע אינו ממוחשב כל כך ולפיכך הרישום מתבצע על דף (שאף הוא לא הוצג), בעוד שהתובע העיד כי במשרדו מערכת ממוחשבת מזה שנים. אם כך הדבר, ואם ביתו של הנתבע ברח' הדובדבן היה אמנם מצוי במאגר הנכסים של המשרד, לא ברור מדוע לא הובאה ראיה על מועד כניסתו של הנכס למאגר הנכסים, מידע שהיה בו כדי לשפוך אור על השאלות שבמחלוקת. כך גם לא הובאה כל ראיה לתמיכה במועדים בהם הוצגו הנכסים לרכישה לנתבע, כפי הנטען, מועדים שאף בהוכחתם היה כדי לשפוך אור ולתמוך ממשית בעמדת התובע. התברר כי גרסת התובע הינה כי גורם כלשהו ממשרדו הוא שהחתים את הנתבע על הטופס וגורם כלשהו גם מילא אותו, אך אלה לא הובאו לתת עדות בעניין.
הרשמת קבעה: "אין אלא לקבוע במכלול נסיבות אלה כי הימנעות התובע מהבאת הראיות המוזכרות פועלת לחובתו, וכי המסקנה המתבקשת מכך היא כי אילו היה פועל להצגתן היו הן נוגדות את גרסתו. בשולי הדברים יוער כי חוות דעת מומחה מטעם הנתבע, ככל שכזו נערכה, לא הוגשה לתיק בית המשפט בשום שלב, חוות דעת כאמור אינה מצויה כראיה בתיק וההכרעה התקבלה ללא צורך בדעת מומחה".
בית המשפט חייב את המתווך התובע לפצות את הנתבע בסכום של 5,000 שקלים בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.